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OLG Braunschweig 9. Zivilsenat, Urteil vom 11.05.2018, 9 U 18/17, ECLI:DE:OLGBS:2018:0511.9U18.17.00

§ 9 ZVG, § 56 ZVG, § 57 ZVG, § 154 S 1 ZVG, § 154 S 2 ZVG, § 249 Abs 1 BGB, § 252 S 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 667 BGB, § 287 ZPO

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 17.01.2017 - 7 O 287/16 - teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.961,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.03.2016 sowie vorprozessual entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.03.2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 71 % und die Beklagte zu 29 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 65 % und die Beklagte zu 35 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckende vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird für den Zeitraum bis zum 15.03.2018 auf die Wertstufe bis 22.000,00 € festgesetzt und für den Zeitraum ab dem 16.03.2018 auf die Wertstufe bis 13.000,00 €.

Gründe

I.

1

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz für entgangene Mieten für die Monate Januar und Februar 2016 wegen unrichtiger Benennung des Mieters einer von ihr ersteigerten und von der Beklagten als Zwangsverwalterin verwalteten Immobilie.

2

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands I. Instanz und der darin gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (S. 2 - 4 = Bl. 179 - 181 d. A.) Bezug genommen.

3

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

4

Es könne dahinstehen, ob ein Anspruch dem Grunde nach bestehe, da die Klägerin für den Schaden beweisfällig geblieben sei. Der Vortrag der Klägerin zur Höhe der je Quadratmeter zu erzielenden Miete für die streitgegenständliche Einheit im ersteigerten Objekt erfolge ins Blaue hinein. Die Klägerin nenne verschiedene Quadratmeterpreise, ohne im Einzelnen substantiiert darzulegen, dass die Mieterin eine höhere als die aktuelle Quadratmetermiete akzeptiert hätte. Hierfür spreche auch nicht die Tatsache, dass sie seit dem 01.03.2016 eine erhöhte Miete in Höhe von 11 €/qm zahle. Es lasse sich zugunsten der Klägerin auch kein Mindestschaden dergestalt feststellen, dass die Mieterin jedenfalls auch für den streitgegenständlichen Zeitraum einen Betrag von 11 €/qm kalt gezahlt hätte. Die beweisbelastete Klägerin bleibe hierfür beweisfällig. Der Beweis sei weder durch die Vernehmung der Zeugin Sch. noch durch die Anlage K 4 geführt worden. Weiteren Beweisangeboten sei nicht nachzugehen gewesen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens sei nicht angezeigt gewesen, da nicht feststehe, dass die Mieterin eine Miete in der „üblichen und angemessenen“ Höhe akzeptiert hätte. Die im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13.12.2016 benannten Zeuginnen sowie die in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15.12.2016 benannten Zeugen seien nicht zu hören gewesen. Es fehle substantiierter Vortrag dazu, warum die benannten Zeugen den Vortrag der Klägerin, die Mieterin hätte auch ab dem 01.10.2015 eine erhöhte Miete von zumindest kalt 11 €/qm akzeptiert, bestätigen würden.

5

Gegen dieses ihr am 20.01.2017 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit bei Gericht am 14.02.2017 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach entsprechender Fristverlängerung mit bei Gericht am 19.04.2017 eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

6

Zur Begründung hat sie ausgeführt:

7

Das Gericht habe im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13.12.2016 darauf hingewiesen, dass es auf die vorgetragene Auskunft der Beklagten zur Mieterin ankomme, woraufhin sie - die Klägerin - rechtzeitig Beweis durch Vernehmung des Zeugen Volker P. angeboten habe. Darüber hinaus habe sie vorgetragen, dass die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Fläche 15,00 €/qm kalt, zumindest aber 12,50 €/qm betragen habe und die Fläche auch für den erstgenannten Preis seit dem 30.09.2015 und hilfsweise für 12,50 €/qm ab dem 01.10.2015 vermietbar gewesen wäre. Dieser Vortrag müsse unter Berücksichtigung der Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluss vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14 - genügen. Konkrete Mietinteressenten müsse sie nicht benennen. Als Beweis habe sie die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten und biete diesen Beweis weiterhin an. Das Landgericht hätte den Beweis zumindest darüber, welche ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Fläche bestanden habe, erheben müssen. Hinweise, dass dafür die Anknüpfungstatsachen nicht ausreichen würden, oder dass der Vortrag bzgl. der Quadratmeterpreise ins Blaue hinein erfolgt sei, habe das Landgericht nicht erteilt. Sämtlichen gewerblichen Mietern in dem streitgegenständlichen Objekt sei nach Erwerb gekündigt und der Abschluss eines neuen Mietvertrags zu einer erhöhten Miete angeboten worden mit der Folge, dass - nach dem nunmehrigen Vortrag der Klägerin - keiner der ca. 20 gewerblichen Mietern eine Miete unter 12,50 € je qm zahle. 80 % der Mieter zahlten eine Miete von über 15 € je qm. Dass es auf die ortsübliche und nicht auf die vereinbarte Miete ankomme, ergebe sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16.  Unabhängig davon habe sie, die Klägerin, sich in Gesprächen mit drei Mietinteressenten - Stadt W., I. Deutschland, A. W. GmbH & Co. KG - befunden, bei denen jeweils eine Miete von 15,00 €/qm „im Gespräch“ gewesen sei, wie sie mit ihrer Berufung nunmehr vorbringt.

8

Wenn es nicht zu einer Einigung mit der bisherigen Mieterin gekommen wäre, hätte diese zum 30.09.2015 ausziehen müssen, da sie, die Klägerin, den Mietvertrag zu diesem Termin der richtigen Mieterin gegenüber gekündigt hätte, wenn sie von dem Mietverhältnis ordnungsgemäß durch die Beklagten unterrichtet worden wäre. Dies ergebe sich daraus, dass sie - unstreitig - zumindest mit dem anwaltlichen Schreiben vom 25.06.2017 rechtzeitig die Kündigung gegenüber der falschen Mieterin ausgesprochen habe. Zumindest hätte das Landgericht einen Mindestschaden gem. § 287 ZPO schätzen müssen.

9

Im Übrigen nimmt die Klägerin Bezug auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

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Ursprünglich hat die Klägerin mit ihrer Berufungsbegründung angekündigt zu beantragen, das angefochtene Urteil des Landgerichts Braunschweig abzuändern und die Beklagte zur Zahlung von 20.946,90 € nebst Zinsen und außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nach dem Streitwert dieser Hauptforderung nebst Zinsen zu verurteilen. Aufgrund der vom Senat mit der Verfügung vom 20.02.2018 erteilten Hinweise (vgl. Bl. 245 f d.A.) hat die Klägerin die Klage mit dem am 16.03.2018 bei Gericht eingegangen Schriftsatz teilweise zurückgenommen. Die Beklagte hat ihre Einwilligung zur Rücknahme erklärt.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 17.01.2017 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 12.407,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 23.04.2015 sowie nebenfordernd 1.590,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 01.10.2015 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und begründet dies wie folgt:

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Für das Begehren der Klägerin fehle es bereits an einer Anspruchsgrundlage. So könne die Klägerin ihr Begehren nicht auf § 154 ZVG stützen, da sie keine Beteiligte i.S.d. § 154 ZVG sei. Entgegen der dem Urteil des BGH vom 11.10.2007 - IX ZR 1567/06 - und dem Urteil des OLG Hamm vom 15.09.2005 - 27 U 16/05 - zugrundeliegenden Sachverhalte falle vorliegend die Aufhebung der Zwangsverwaltung auf den gleichen Tag wie die Zuschlagserteilung. Unabhängig davon setze ein Anspruch nach § 154 ZVG die Verletzung „verwalterspezifischer Pflichten“ heraus. Hierzu gehöre die richtige Benennung des Mieters eines Zwangsverwaltungsobjektes nicht. Der Ersteher müsse sich vielmehr - wie ein Ersteher eines Objektes ohne Zwangsverwaltung - durch die ihm zur Verfügung stehenden Informationsquellen, wie die Gerichtsakte des Zwangsversteigerungsverfahrens inklusive des Verkehrswertgutachtens und eigenen Recherchen vor Ort die erforderlichen Kenntnisse selbst verschaffen. Hätte die Klägerin vorliegend diese Informationsquellen genutzt, hätte sie gewusst, dass die V. Logistics GmbH & Co. oHG Mieterin der Gewerbeeinheit 2 gewesen sei.

17

Eine Haftung ergebe sich auch nicht aus ihrem Schreiben vom 07.05.2015 (Anlage K6, Bl. 56 d.A.). Hierbei handle es sich lediglich um ein Begleitschreiben zu dem Realakt der Übergabe von Unterlagen durch sie, die Beklagte, als vormalige Zwangsverwalterin nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens. Soweit in diesem Schreiben aufgenommen worden sei „Mietvertrag zwischen Frau Rechtsanwältin G. und der V. AG vom 26.11.2008/05.12.2008“ habe sie, die Beklagte, damit nicht gegenüber der Klägerin erklärt, dass „die V. AG Mieterin der Gewerbeeinheit 2“ sei. Dass sie, die Beklagte, der Klägerin die V. AG als Mietern im Versteigerungstermin genannt haben soll, bestreite sie weiterhin.

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Letztlich fehle es an einem kausalen Schaden. Der Vortrag der Klägerin, es habe genügend Mietinteressenten gegeben, sei in zweiter Instanz neu, unsubstantiiert und werde vorsorglich bestritten. Gleiches gelte für den neuen, streitigen Vortrag der Klägerin zu einer Kündigung gegenüber sämtlichen gewerblichen Mietern nach Erwerb der Immobilie und dem Neuabschluss von Verträgen zu den behaupteten Mieten. Ebenso neu und streitig sei der Hilfsvortrag der Klägerin zu einer Kündigung spätestens am 03.07.2015.

19

Unabhängig davon könne nicht angenommen werden, dass die Klägerin zum 31.12.2015 gekündigt hätte. So bestreite sie, die Beklagte, zunächst, dass der V. AG das Schreiben der Klägerin vom 13.05.2015 überhaupt und zumindest nicht bis zum 03.07.2015 zugegangen sei. Das Schreiben der V. AG vom 22.07.2015 stütze weder die eine noch die andere Sachverhaltsvariante. Auch aus der mit dem nichtnachgelassenen Schriftsatz vom 11.01.2017 eingereichten Kündigung der Klägerin gegenüber der V. Immobilien GmbH, die dort am 01.07.2017 eingegangen sein soll, lasse sich dies nicht ableiten. Dem nunmehr vorgelegten anwaltlichen Kündigungsschreiben vom 25.06.2010 sei eine Vollmacht beigefügt, aus der sich weder der Aussteller noch die Angelegenheit noch eine Kongruenz zwischen den handelnden „G. Rechtsanwälten“ und dem in der Vollmacht bezeichneten Rechtsanwalt Jörg G. ergebe.

20

Des Weiteren habe die Klägerin weder dargelegt noch bewiesen, dass die Mieterin der Klägerin bereits zum 01.01.2016 den seit März 2016 vereinbarten Mietzins von 11,00 € je qm gezahlt hätte.

21

Sofern man dennoch einen Anspruch der Klägerin nach Grund und Höhe bejahen wollte, müsse zu Lasten der Klägerin ein Mitverschulden berücksichtigt werden. Die Klägerin hätte aus den überlassenen Unterlagen bei sorgfältiger Durchsicht ermitteln können, wer tatsächlich Mieter der Gewerbeeinheit 2 gewesen sei.

22

Des Weiteren bestreitet sie, die Beklagte, den Vortrag der Klägerin zu drei potentiellen Mietinteressenten, Gesprächen über eine Miete von 15,00 € je qm sowie Vertragsverhandlungen unter Beteiligung eines Immobilienmaklers und rügt diesen als verspätet.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Schriftsätze der Klägerin nebst Anlagen vom 19.04.2017 (Bl. 216 - 218 d.A.), vom 03.07.2017 (Bl. 230 - 235 d.A.), vom 31.08.2017 (Bl. 240 d.A.), vom 14.03.2018 (Bl. 280, 281 d.A.), vom 26.03.2018 (Bl. 313 d.A.), vom 27.03.2018 (Bl.311 - 213 d.A.), vom 29.03.2018 (Bl. 329 d.A.) sowie vom 19.04.2018 - soweit nachgelassen - (Bl. 382 - 384 d.A.) und der Beklagten vom 08.05.2017(Bl. 226 - 229 d.A.), vom 21.07.2017 (Bl.238 - 239 d.A.), vom 11.09.2017 (Bl. 242 d.A.), vom 12.03.2018 (Bl. 267 - 277 d.A.) vom 21.03.2018 (Bl. 287 - 289 d.A.), vom 26.03.2018 (Bl. 295 d.A.), vom 28.03.2018 (Bl.321 - 328) und - soweit nachgelassen - vom 17.04.2018 (Bl. 370 - 379 d.A.) Bezug genommen.

24

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Kerstin S., Tobias Sch., Manfred F. und Volker P.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05.04.2018 (Bl. 339 - 346 d.A.) verwiesen.

II.

25

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

26

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 5.961,81 € (1.) nebst Verzugszinsen auf einen Betrag von 2.980,91 € seit dem 07.01.2016 und einen weiteren Betrag von 2.980,90 € seit dem 04.02.2016 (2.) sowie ein Anspruch auf Ersatz außergerichtlich entstandener Nebenkosten in Höhe von 571,44 € (3.) nebst Verzugszinsen seit dem 01.10.2015 (4.) zu. Darüberhinausgehende Ansprüche bestehen nicht.

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1. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 5.961,81 € gemäß den §§ 280 Abs. 1, 154 ZVG.

28

Die Beklagte hat die ihr aus dem zwischen den Parteien bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis obliegende Pflicht zur vollständigen Übergabe der aus der Zwangsverwaltung erhaltenen Objektunterlagen schuldhaft verletzt und hat daher der Klägerin den hieraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Diese Pflicht folgt aus § 154 ZVG. Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Es wird ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen dem Verwalter und den übrigen Verfahrensbeteiligten begründet, aufgrund dessen der Verwalter persönlich mit seinem Vermögen für eine pflichtwidrige Handlungsweise haftet und auf das die allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB anzuwenden sind (OLG Naumburg, Urteil vom 28.2.2012 - 12 U 30/11, BeckRS 2013, 08395, beck-online; vgl. Böttcher-Keller, ZVG, 6. Auflage, § 154 ZVG, Rn.1; Dassler/Schiffhauer-Engels, ZVG, 15. Auflage, § 154 ZVG, Rn.3).

29

a) Zu den Verfahrensbeteiligten und damit grundsätzlich Anspruchsberechtigten i.S.d. § 154 S. 1 ZVG zählen über die formell am Verfahren Beteiligten hinaus gemäß § 9 ZVG diejenigen Personen, gegenüber welchen das Zwangsversteigerungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2011 - IX ZR 188/10, Rn. 12, juris). Zu diesen gehört ab dem Zeitpunkt des Zuschlags auch der Erwerber (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn.11) und damit auch die Klägerin. Ab dem Zuschlag tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, obwohl er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwirbt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11). Daher entspricht es Sinn und Funktion der Haftungsvorschrift des § 154 ZVG, dass von diesem Zeitpunkt an die berechtigten Belange des Erstehers geschützt sind, solange die Zwangsverwaltung fortdauert (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11). Wenn der Verwalter ab diesem Zeitpunkt Pflichten nicht mehr gegenüber dem Schuldner, sondern gegenüber dem Ersteher zu erfüllen hat, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestehen, kann er ihm gegenüber nicht haftungsfrei sein oder lediglich nach dem Recht der unerlaubten Handlung haften (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11; OLG Hamm, Urteil vom 15. September 2005 - 27 U 16/05, juris, Rn. 9). Soweit die Beklagten dagegen einwendet, der Beschluss über den Zuschlag sei taggleich mit dem Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung ergangen, ist dies zutreffend. Die Beschlüsse sind aber nicht zeitgleich erlassen worden. Der Zuschlagsbeschluss ist zeitlich vor dem Aufhebungsbeschluss ergangen, da der erst genannte Beschluss vorliegend Voraussetzung für die Aufhebung war. Folglich bezieht sich der Beschluss des Amtsgerichts W. vom 23.04.2015 - 19 L 13/02 - auf den zuvor in dem Zwangsversteigerungsverfahren - 19 K 44/12 - am 23.04.2015 erteilten Zuschlag (vgl. Bl.49 d.A.). Diese zeitliche Reihenfolge ist für die Entstehung des vorbenannten gesetzlichen Schuldverhältnisses ausreichend.

30

b) Nach § 154 S. 1 ZVG haftet der Verwalter für die Erfüllung der ihm nach dem ZVG und ZwV.V obliegenden Pflichten. Diese Pflichten enden nicht insgesamt mit der Zustellung des die Zwangsverwaltung aufhebenden Beschlusses. Der Zwangsverwalter bleibt über diesen Zeitpunkt hinaus zur Abwicklung der Zwangsverwaltung verpflichtet (Böttcher-Keller, ZVG, 6. Auflage, § 161 ZVG, Rn. 32; Stöber, ZVG, 21. Auflage, § 161 ZVG, Rn.5; vgl. auch: BGH, Beschluss vom 10.01.2008 - V ZB 31/07, Rn. 8, juris). An den Ersteher hat der Zwangsverwalter nach rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss und Aufhebung der Zwangsvollstreckung das Grundstück und die mitbeschlagnahmten Gegenstände herauszugeben (Böttcher-Keller, 6. Auflage, § 161 ZVG Rn. 41) sowie die nach Zuschlagserteilung gezogenen Nutzungen (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn. 14). Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Herausgabe folgt dabei aus einer entsprechenden Anwendung des § 667 BGB (BGH, Urteil vom 11.10.2007 - IX ZR 156/06, Rn. 14). Nach dieser Vorschrift ist der Beauftragte verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat, herauszugeben. Zu diesen Dingen zählt vorliegend auch der Mietvertrag über die streitgegenständliche Gewerbeeinheit nebst später geschlossener Zusatzvereinbarung. Beide Urkunden hat die Beklagte aus der Geschäftsbesorgung zur Wahrung ihrer Pflichten nach § 152 Abs. 1 ZVG - das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und zu benutzen - erlangt. Die Anordnung einer Herausgabepflicht entspricht dem mit dem Zuschlagsbeschluss entstehenden Interessenlagen. Nach den §§ 56, 57 ZVG gebühren dem Ersteher von dem Zuschlag an sämtliche Nutzen, er trägt sämtliche Lasten und tritt originär als Vermieter in die bestehenden Mietverträge ein (vgl. Böttcher-Böttcher, ZVG, 6. Auflage, §§ 57 - 57 b ZVG, Rn. 5). Zur Wahrnehmung dieser Rechte und Pflichten ist es für den Ersteher erforderlich, den vollständigen Inhalt aller Verträge zu kennen, aus denen sich diese Rechten und Pflichten ergeben. Ein Nachteil für den Zwangsverwalter entsteht hierdurch nicht, da er diese Verträge für seine weitere Tätigkeit, insbesondere die Pflicht zur Rechnungslegung nach § 154 S. 2 ZVG, nicht benötigt. Bestandteil der Rechnungslegung sind die einzelnen Abrechnungen und nicht zwingend der Ursprungsvertrag, so dass der Zwangsverwalter die Objektunterlagen, insbesondere die Mietverträge, Versicherungsunterlagen und Bauunterlagen an den Ersteher auszuhändigen hat (vgl. Dassler/Schiffhauer-Engels, ZVG, 15. Auflage, § 152 ZVG, Rn.9.5).

31

Soweit das Oberlandesgericht Dresden in seinem Urteil vom 23.11.2011 - 13 U 1137/11 (NZI 2012, S. 153, 154) entschieden hat, ein Anspruch des Erstehers auf Herausgabe einer Mietverwaltungsakte bestehe gegenüber dem Zwangsverwalter nicht, betrifft diese Entscheidung einen anderen als den hier zu entscheidenden Sachverhalt. Das Oberlandesgericht Dresden hatte darüber zu entscheiden, ob der Zwangsverwalter zur Herausgabe von Unterlagen und Belegen zum Zwecke der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet sei und diese Pflicht im Ergebnis verneint. Die unterschiedliche Behandlung von Objektunterlagen und Abrechnungsunterlagen ist allerdings gerechtfertigt. Die Abrechnungsunterlagen benötigt der Zwangsverwalter nach dem Zuschlag, um seine dem Gericht gegenüber bestehende Pflicht zur Rechnungslegung nach § 154 S. 2 ZVG zu erfüllen. Hierzu hat er neben einer geordneten Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben die erforderlichen Belege einzureichen (Böttcher-Keller, ZVG, 6. Auflage, § 154 ZVG, Rn. 10). Für den Ersteher ist dies nicht von Nachteil. Nach Prüfung hat das Gericht die Rechnung dem Gläubiger und dem Schuldner in Kopie vorzulegen oder die Einsichtnahme in die Akten zu ermöglichen (Böttcher-Keller, ZVG, 6. Auflage, § 154 ZVG, Rn.11). Durch diese Einsichtnahme hat der Ersteher dann die Möglichkeit sich die fehlenden Kenntnisse zu verschaffen.

32

c) Die nach den vorstehenden Ausführungen bestehende Pflicht zur vollständigen Herausgabe der Mietverträge als Teil der Objektunterlagen hat die Beklagte vorliegend schuldhaft verletzt. Die Beklagte hat der Klägerin unstreitig mit dem Schreiben vom 07.05.2015 (Anlage K6, Bl. 55 f. d.A). lediglich den Mietvertrag zwischen der Beklagten und V. AG vom 26.11.2008/05.12.2008 übersandt. Die Übernahmevereinbarung des Mietvertrags der tatsächlichen Mieterin V. Logistics GmbH & Co. OHG (seit 04.02.2015: V. Konzernlogistik GmbH & Co. OHG, Anlage K14 , Bl. 166 d.A.), der V. AG und der Beklagten vom 02.11.2009 / 26.11.2009, 07.12.2009 (Anlage K 3, Bl. 8 R) hat die Beklagte in diesem Schreiben weder erwähnt noch mit diesem übersandt. Bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte die Beklagte, die dieses Mietverhältnis sogar selbst mitbegründet und nicht nur übernommen hat, erkennen können und müssen, dass sie der Klägerin diese Übernahmevereinbarung nicht mitübersandt hat. Auf die Richtigkeit der Behauptung der Klägerin, die Beklagte habe ihr gegenüber die V. AG als Mieterin bereits im Versteigerungstermin benannt, kommt es daher ebenso wenig an wie auf die - überdies nicht zutreffende (s.u. zu lit. e) Ansicht der Beklagten, es habe sich um bei ihrem Schreiben vom 07.05.2015 lediglich um ein „Begleitschreiben ohne Erklärungsinhalt“ gehandelt.

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d) Durch diese Pflichtverletzung ist der Klägerin ein Schaden entstanden. Dieser Schaden besteht darin, dass die Klägerin nicht bereits zum 01.01.2016 die streitgegenständliche Gewerbeeinheit zu einer Miete von 11,00 € je qm vermieten konnte, sondern weiterhin für die Monate Januar und Februar einen Mietpreis von 7,30 € je qm erzielt hat. Die Differenz zwischen diesen Mietpreisen je qm von 3,70 € stellt einen nach §§ 249 Abs. 1, 252 BGB zu ersetzenden entgangenen Gewinn dar, der zu einem Gesamtanspruch der Klägerin in Höhe von 5.961,81 € führt ([11,00 €/qm - 7,30 €/qm] x 805,65 qm x 2 = 5.961,81 €).

34

Darüberhinausgehende Ansprüche bestehen nicht.

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Im Einzelnen:

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aa) Ein Schaden kann der Klägerin erst ab dem 01.01.2016 entstanden sein. Eine Kündigung der Klägerin war frühestens zum 31.12.2015 möglich. Nach § 57 a ZVG war die Klägerin als Ersteherin berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung musste hierbei für den ersten gesetzlichen Termin erfolgen, für den sie zulässig war. Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern tatsächlich möglich ist. Die Kündigungsfristen sind die gesetzlich festgelegten. Im vorliegenden Fall konnte die Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs kündigen. Da der Zuschlag für die Klägerin am 23.04.2015 erteilt wurde, hätte die Klägerin frühestmöglich bis zum 03.07.2015 (Freitag) mit Frist zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs, also zum 31.12.2015, kündigen können. Insoweit scheidet ein Schadensersatzanspruch für die geltend gemachte Zeit vom 01.10.2015 bis zum 31.12.2015 aus. Dies stellt die Klägerin, die die Klage nunmehr hinsichtlich eines zuvor behaupteten Schadens für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2015 teilweise zurückgenommen hat, nicht mehr in Abrede.

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bb) Es ist weiter davon auszugehen, dass bei ordnungsgemäßer Erfüllung der die Beklagte aus der Beendigung der Zwangsverwaltung treffende Übergabe- und Urkundenherausgabepflicht die Klägerin der wirklichen Mieterin bis 03.07.2015 ordnungsgemäß zum 31.12.2015 gekündigt hätte. Dies ergibt sich bereits aus dem Schriftwechsel der gescheiterten Kündigungsversuche (Kündigungsschreiben der Klägerin gegenüber der V. AG vom 13.05.2015, K 9, Bl. 84, 92 d.A. und vom 25.06.2015, S. 2 Anlagenkonvolut zum Protokoll der mdl. Verhandlung vom 05.04.2018, Bl. 349 d.A.; gegenüber der V. Immobilien GmbH mit Eingang vom 01.07.2015, K 16, Bl. 175 d.A., deren Zurückweisungsschreiben vom 02.07.2015 und Zurückweisungsschreiben der V. AG vom 22.07.2015, K 7, Bl. 57 d.A.). Von diesen verschiedenen Schreiben ist zumindest das anwaltliche Kündigungsschreiben der Klägerin vom 25.06.2015 der falsch benannten Mieterin - der V. AG - spätestens am 26.06.2015 unstreitig und fristgerecht zugegangen. Soweit die Beklagte darauf hinweist, die der Kündigung beigefügte Vollmacht weise Mängel auf, ist dies für die Frage der Wirksamkeit der Kündigung vorliegend unerheblich. Nach § 174 S. 1 BGB ist es für die Wirksamkeit eines einseitigen Rechtsgeschäfts - wie z.B. der Kündigung - erforderlich, dass der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde vorlegt. Erforderlich ist die Vorlage der Urschrift oder einer Ausfertigung, die weder unvollständig noch unklar ist (vgl. Staudinger/Eberhard-Schilken (2014), BGB, § 174 BGB, Rn. 3). Ob die der Kündigung beigefügte Vollmacht diese Voraussetzungen erfüllt, kann dahinstehen. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, so wäre das vorgenommene Rechtsgeschäft nach § 174 S. 1 BGB nur dann unwirksam, wenn der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund zurückgewiesen hätte. Eine Zurückweisung ist vorliegend nicht gegeben. Die V. AG als Adressatin der Kündigung hat die Kündigung nicht wegen einer fehlenden bzw. fehlerhaften Vollmacht zurückgewiesen. Ebenso hat die Beklagte, nachdem sie die Kündigung und die Vollmacht zur Kenntnis genommen hat, nicht dargetan, dass sie die Kündigung aus diesem Grund zurückgewiesen hätte. Allein der Hinweis auf etwaige Mängel der Vollmacht ersetzt diesen Vortrag nicht. Er liegt auch nicht konkludent in der Aufzählung dieser Mängel. Diese Aufzählung wird mit den Worten eingeleitet: „„Zu dem Schreiben (…) erlauben wir uns folgende Anmerkung (…)“ (S. 3 des Schriftsatzes vom 17.4.2018, Bl. 372 d.A.). Die gewählte Formulierung zeigt, dass sich die daran anschließenden Ausführungen lediglich auf die Verdeutlichung der behaupteten Mängel beziehen und damit keine darüber hinausgehende rechtlich relevante Erklärung verbunden ist.

38

Die Wirksamkeit einer bei ordnungsgemäßer Erfüllung der Herausgabepflichten anzunehmenden rechtzeitigen Kündigung durch die Klägerin wird auch nicht durch den von der Beklagten vorgelegten Artikel in waz-online vom 23.04.2015 (Anlage B 5, Seite 1, Bl. 72 d.A.) in Frage gestellt. Soweit darin der Gesellschafter Daniel P. zitiert wird mit „Aber niemand wird entmietet“ heißt das im Kontext, dass die Ersteher nur bzgl. der Leerstände wegen der angestrebten Vollvermietung bereits in konkreten Gesprächen mit Neumietern seien. Ein irgendwie gearteter Verzicht auf das Kündigungsrecht nach §§ 57a ZVG, 580a Abs. 2 BGB, insbesondere zum Zwecke der Neuverhandlung der Miete mit dem bisherigen Mieter ergibt sich daraus nicht.

39

Soweit die Beklagte gegenüber dem von der Klägerin selbst verfassten Kündigungsschreiben die Ansicht vertreten hat, dieses genüge nicht den Anforderungen an ein solches Schreiben und sei daher unwirksam, hat sie diese Rüge gegenüber dem anwaltlich verfassten Kündigungsschreiben vom 25.06.2015 nicht wiederholt. Eine solche Rüge wäre auch erfolglos geblieben. Aus dem vorgenannten Schreiben ergibt sich eindeutig und in ausreichender Form der Wille des Vermieters, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden. Weitere Angaben sind nicht erforderlich (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 77. Auflage, § 568 BGB, Rn. 4).

40

cc) Die Klägerin kann daher den ihr entgangenen Gewinn, d.h. die Vermögensvorteile, die ihr ohne das schädigende Ereignis zugeflossen wären, von der Beklagten nach den §§ 249 Abs. 1, 252 BGB ersetzt verlangen. Dieser Gewinn besteht vorliegend zumindest darin, dass die Klägerin nicht bereits zum 01.01.2016 die streitgegenständliche Gewerbeeinheit für 11,00 € je qm an die Beklagte vermietet hat, also in der Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete von 7,30 € je qm und der erzielbaren Miete von 11,00 € je qm. Soweit die Klägerin der Ansicht ist, der entgangene Gewinn bestehe darüber hinaus in der Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete und der ihrer Ansicht nach ortsüblichen Miete von mindestens 15 €/qm, kann dies auch unter Berücksichtigung der zugunsten der Klägerin eingreifenden Beweiserleichterungen der §§ 287 Abs. 1 ZPO, 252 S. 2 BGB nicht festgestellt werden.

41

Ein Geschädigter, der Schadensersatz in Form des entgangenen Gewinns geltend macht, muss alle konkreten Umstände darlegen und gegebenenfalls beweisen, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit der Gewinnerwartung ergibt. Er muss nachweisen, wie sich seine Vermögenslage bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrags dargestellt hätte und welchen Gewinn er in diesem Fall hätte erwarten können (BGH, Urteil vom 17.06.1998 - XII ZR 206/96, Rn. 8, juris). § 252 S. 2 BGB enthält dabei für den Geschädigten eine die Regelung des § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung (BGH, Urteil vom 24.04.2012 - XI ZR 360/11, NJW 2012, 2266, Rn. 13). Diese hat zur Folge, dass die bloße Wahrscheinlichkeit der Erwartung des Gewinns anstelle des positiven Nachweises genügt, sofern die Vorkehrungen und Anstalten, aus denen die Gewinnerwartung hergeleitet wird, in der geschilderten Weise dargetan werden (BGH, Urteil vom 17.06.1998 - XII ZR 206/96, Rn. 8, juris). Der Geschädigte kann sich deshalb auf die Behauptung und den Nachweis von Ausgangs- bzw. Anknüpfungstatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die in § 252 S. 2 BGB geregelte Vermutung eingreift (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.1998 - XII ZR 206/96, Rn. 8, juris; Urteil vom 24.04.2012 - XI ZR 360/11, NJW 2012, 2266, Rn. 13; Urteil vom 16.07.2015 -XI ZR 197/14, NJW 2015, S. 3447, Rn. 49), d.h. aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles, die Wahrscheinlichkeit eines Gewinneintritts ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 24.04.2012 - XI ZR 360/11, NJW 2012, 2266, Rn.13). Die Beweiserleichterung entbindet die Klägerin dabei nicht von dem Vortrag derjenigen Anknüpfungstatsachen, die diese Wahrscheinlichkeitsprüfung zulassen. Sowohl § 287 ZPO als auch § 252 BGB verlangen für die Schadensberechnung die schlüssige Darlegung von Ausgangs- bzw. Anknüpfungstatsachen. Sie sind die Grundlage, auf der das Ermessen bei einer Beweiswürdigung nach § 287 ZPO und die Wahrscheinlichkeitsprüfung nach § 252 S. 2 BGB gründen. Für die Schadensberechnung benötigt der Richter als Ausgangssituation greifbare Tatsachen, da sich nur anhand eines bestimmten Sachverhalts sagen lässt, wie die Dinge sich weiterentwickelt haben würden (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 1988 - VI ZR 81/87, juris, Rn. 8; MünchKomm-Oetker, BGB, 7. Auflage, § 252 BGB, Rn. 37). Die Tatsachen, die die Gewinnerwartung des Geschädigten als wahrscheinlich erscheinen lassen sollen, sind von diesem darzulegen und ggf. zu beweisen in den durch § 287 ZPO gezogenen Grenzen (MüKo- Oetker, BGB, 7. Auflage, § 252 BGB, Rn. 29, 37). Erscheinen die dargelegten Anknüpfungstatsachen als nicht ausreichend für den gesamten entgangenen Gewinn, so ist ein Mindestschaden zu schätzen, sofern eine Schadensschätzung nicht völlig in der hängen würde (MüKo-Oekter, BGB, 7. Auflage, § 252 BGB, Rn.38; OLG München, Urteil vom 08.07.2016 - 10 U 3138/15, Rn. 40, juris). Einen ungewöhnlichen Gewinn kann der Geschädigte nur verlangen, wenn er dafür den erforderlichen vollen Beweis erbringt (Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage, § 252 BGB, Rn. 4).

42

Dargelegt hat die Klägerin, dass sie bei rechtzeitiger Kündigung gegenüber der Beklagten die streitgegenständliche Gewerbeeinheit zu einem ortsüblichen qm Preis von 15,00 € - hilfsweise von 12,50 € - an Dritte hätte vermieten können. Sie trägt damit zwei voneinander zu trennende Ausgangs- bzw. Anknüpfungstatschen - den Vertragsabschluss mit einem Dritten und die ortsübliche Miete - vor, die, sofern sie kumulativ vorliegen, nach ihrer Ansicht einen entgangen Gewinn begründen. Unabhängig davon, ob diese Ansicht zutrifft, muss die Klägerin nach den oben dargestellten Grundsätzen die von ihr behaupteten Umstände in den Grenzen des § 287 ZPO beweisen. Ausreichend ist dabei eine Überzeugungsbildung des Tatrichters, für die eine je nach Lage des Falles höhere oder deutlich höhere, jedenfalls überwiegende Wahrscheinlichkeit genügen kann (BGH, Urteil vom 17. Januar 1995 - VI ZR 62/94, Rn. 14, juris, m.w.N.).

43

(1) Auch unter Berücksichtigung dieses Beweismaßstabs vermag der Vortrag der Klägerin, soweit der Abschluss eines Vertrags mit einem Dritten behauptet wird, weder allein noch nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zu überzeugen. Keiner der vernommenen jeweils von der Klägerin benannten Zeugen konnte bestätigen, dass es konkrete Gespräche über die Anmietung der streitgegenständlichen Gewerbeeinheit gegeben hat. Dem Zeugen Sch. war weder die streitgegenständliche Gewerbeeinheit bekannt noch konnte er Angaben zu etwaigen Vertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und seinem Arbeitgeber, der A. W. GmbH & Co. KG machen. Der Zeuge F. hat lediglich von - letztlich erfolgreichen - Vertragsverhandlungen über eine andere zuvor als Fitness-Studio genutzte Gewerbeeinheit im gleichen Objekt berichtet. Auf diese Räumlichkeiten bezog sich nach den Angaben des Zeugen, denen keine Partei entgegengetreten ist, auch das von der Klägerin vorlegte Schreiben vom 19.11.2015 (Anlage BK 3, Bl. 312 d.A.). Schließlich hat auch der Zeuge P. die Behauptung der Klägerin, es habe konkrete zum Vertragsabschluss bereite Interessenten gegeben, nicht bestätigen können. Der Zeuge hat lediglich bekundet, dass es Gespräche mit der Fa. A. W. GmbH & Co. KG und einer amerikanischen Firma Sc.  gegeben habe. Wie weit diese Vertragsverhandlungen vorangeschritten waren und woran sie letztlich gescheitert sind, vermochte der Zeuge nicht zu berichten.

44

Weitere zum Vertragsschluss bereite Mietinteressenten hat die Klägerin nicht benannt. Soweit sie sich auf das Zeugnis des Jörg Fl. als Mitarbeiter der I.-Deutschland GmbH, des Horst J. als Mitarbeiter der H.-Immobilien oder des Jörg C. als Mitarbeiter der Sc. GmbH berufen hat, fehlt es jeweils an einem ausreichend substantiierten Vortrag der Klägerin, dass es sich hierbei um konkret zum Vertragsabschluss bereite Interessenten gehandelt habe. Weiterer Vortrag der Klägerin ist trotz gerichtlichen Hinweises mit der Verfügung vom 20.03.2018 (Bl. 282 d.A.) nicht erfolgt. Da es auch keinen allgemein anerkannten und gesicherten Lebenserfahrungssatz oder gar typischen Geschehensablauf dahingehend gibt, dass leerstehende Räumlichkeiten ohne zeitlichen Versatz sofort wieder vermietet werden können, und auch keine weiteren Anknüpfungstatsachen vorgetragen sind, kann weder eine höhere oder deutliche höhere oder jedenfalls überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Abschluss eines Mietvertrags mit einem Dritten festgestellt werden.

45

(2) Auf die Frage, ob es sich bei dem von der Klägerin bezifferten Mietzins von 15 € je qm - hilfsweise von 12,50 € je qm - um den ortsüblichen und daher wahrscheinlich zu erzielenden Preis handelt, kommt es daher nicht mehr an. Ein entgangener Gewinn in dieser Höhe kann nur dann wahrscheinlich sein, wenn zunächst der Vertragsabschluss wahrscheinlich ist, wofür vorliegend keine Anhaltspunkte sprechen.

46

Folglich ist das von der Klägerin als Beweismittel angebotene Gutachten eines Sachverständigen auch unter Berücksichtigung des von ihr zitierten Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14 - nicht einzuholen. Auch nach dieser Rechtsprechung ist es erforderlich, dass der gehaltene Sachvortrag in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet ist, das geltend gemachte Recht als nicht bestehend (BGH, Beschluss vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14, juris Rn. 20) bzw. im vorliegenden Fall den behaupteten Schaden als eingetreten erscheinen zu lassen, woran es vorliegend - wie ausgeführt - fehlt. Die Erforderlichkeit der Einholung eines Sachverständigengutachtens folgt auch nicht aus der von der Klägerin weiter zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16 (NZM 2017, S. 186 f.). Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof einer Vermieterin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Neuvertragsmiete gegen den Mieter zugesprochen, der nach Vertragsbeendigung die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgegeben hat. Diese Entscheidung ist mangels Vergleichbarkeit der jeweiligen Sachverhalte auf den hier zu entscheidenden Fall nicht zu übertragen. Vorliegend geht es weder um eine verspätete Rückgabe oder eine Nutzungsentschädigung noch um Ansprüche gegen einen Mieter, die unabhängig davon bestehen, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermietet (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16, NZM 2017, S. 186, Rn. 16). Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt vielmehr voraus, dass die Klägerin unter Berücksichtigung der Beweiserleichterungen des §§ 252 S. 2 BGB, 287 ZPO alle konkreten Umstände darlegt und gegebenenfalls beweist, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit des Schadens - hier der Gewinnerwartung - ergibt, was ihr, wie bereits dargelegt, nicht gelungen ist.

47

(3) Dieses Ergebnis hat indes nicht zur Folge, dass ein Anspruch der Klägerin insgesamt ausgeschlossen ist. Es ist vielmehr nach pflichtgemäßen Ermessen zu prüfen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist, die erst dann unterlassen werden darf, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge (BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, S. 2584, Rn. 20). Vorliegend hat die Klägerin ausreichend Ausgangstatsachen vorgetragen, die die Schätzung eines solchen Mindestschadens ermöglichen. Zu dieser Darlegung zählt zunächst der Umstand, dass die damalige und derzeitige Mieterin, die V. Logistics GmbH & Co. OHG (seit 04.02.2015: V. Konzernlogistik GmbH & Co. OHG, Anlage K 14, Bl. 166 d.A.), der Klägerin mit dem als Anlage K 4 (Bl. 9 d.A.) vorgelegten Schreiben vom 08.12.2015 mitgeteilt hat, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Gewerbeeinheit ab März 2016 für den Preis von 11,00 € je qm fortzusetzen. Daher ist es überwiegend wahrscheinlich, dass diese Mieterin bei rechtzeitiger Kündigung zum 31.12.2015 den Mietvertrag auch zum 01.01.2016 zu diesen Konditionen, d.h. einer Miete von 11,00 € je qm, fortgesetzt hätte. Das grundsätzliche Interesse der Mieterin an der Fortsetzung zeigt sich daran, dass über die Fortsetzung zunächst verhandelt und der Mietvertrag dann tatsächlich und unstreitig fortgesetzt worden ist. Gründe, die einen Interessenfortfall bei fiktiver Mieterhöhung auf 11,00 €/qm schon ab Januar 2016 begründen könnten, sind nicht ersichtlich. Ebenso ist es unwahrscheinlich, dass die Mieterin den im Dezember 2015 als angemessen bewerteten Mietzins von 11,00 € je qm bei gleichbleibenden Verhältnissen vier Monate früher, d.h. im Sommer 2015 bei fiktivem Erhalt einer rechtzeitigen Kündigung anders beurteilt hätte. Lebensnah und damit deutlich wahrscheinlicher ist die Annahme, dass die Mieterin im Sommer 2015 zu dem gleichen Ergebnis gekommen wäre mit der Folge, dass die Differenz von 3,70 € je qm den zu ersetzenden Mindestschaden darstellt.

48

Anhaltspunkte dafür, dass die Mieterin einen höheren Preis je qm gezahlt hätte, bestehen nicht. Aus dem Schreiben vom 08.12.2015 (Anlage K 4, Bl. 9 d.A.) folgt vielmehr, dass die Mieterin nicht bereit gewesen ist, zu dem ihr von der Klägerin angebotenen qm-Preis von 12,50 € den Mietvertrag fortzuführen. Die hierüber erstinstanzlich vernommene Zeugin Sch. hat hierzu bekundet, dass lediglich eine Miete von 11,00 € je qm durch die zuständigen Gremien genehmigt worden sei. Ein höherer Betrag wäre, nach den weiteren Angabe der Zeugin, für Objekte wie dem streitgegenständlichen im Raum W. eine höhere Miete, von deren Vereinbarung sie der tatsächlichen Mieterin abgeraten hätte. Da es auch keinen allgemein anerkannten und gesicherten Lebenserfahrungssatz oder gar typischen Geschehensablauf dahingehend gibt, dass leerstehende Räumlichkeiten zur angeblich ortsüblichen Miete oder entsprechend der Miete im Nachbarobjekt vermietet werden können, und auch keine weiteren Anknüpfungstatsachen vorgetragen sind, kann auch insoweit keine höhere oder deutlich höhere oder jedenfalls überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen darüberhinausgehenden Mindestschaden festgestellt werden.

49

e) Ein diesen Anspruch ausschließendes oder minderndes Mitverschulden der Klägerin an der Schadensentstehung liegt nicht vor.

50

Entgegen § 242 BGB hat die Beklagte durch die Art des Schreibens vom 07.05.2015 („Übergabeprotokoll an den Ersteher“) den unrichtigen Eindruck der vollständigen Übergabe sämtlicher aktuellen Mietvertragsunterlagen erweckt. Sie hat bezüglich des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nur den ursprünglichen Mietvertrag vom 26.11./05.12.2008 zwischen ihr und der V. AG genannt und übergeben. Die Übernahmevereinbarung vom 02.11./05.11./07.12.2009 ist nicht einmal erwähnt. Die Klägerin hatte deshalb keinen Anlass, eine andere Mieterin als die im Schreiben vom 07.05.2015 mitgeteilte zu vermuten.

51

Ein Mitverschulden der Klägerin ist auch nicht daraus abzuleiten, dass ihr das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Dorka aus dem Jahre 2013 im Zwangsversteigerungsverfahren womöglich bekannt geworden ist. Sie musste wegen dieses (älteren) Gutachtens, das zudem nicht im Kontext mit der Bekanntgabe der zum Zuschlagszeitpunkt aktuellen Mietverhältnisse steht, nicht aus dem Gutachtentext auf S. 18 unten („Mieter ist die Firma V. Logistik“) folgern, dass die ausdrücklich als Übergabeprotokoll bezeichnete Erklärung der Beklagten vom 07.05.2015 unrichtig war.

52

Zureichende Anhaltspunkte lieferten dafür auch nicht die Auszüge des Verwalteranderkontos der Beklagten vom 26.02., 26.03. und 27.04.2015 (Anlage B 6, Bl. 73 - 75 d.A.). Dass darin als Zahler von jeweils 8.664,69 € die „V. AG IM NAMEN DER V. Konzernlogistik GmbH & Co. OHG“ ausgewiesen ist, lässt keinen hinreichenden Zweifel an der Richtigkeit der ausdrücklichen Übergabeerklärung der Beklagten vom 07.05.2015 (Mieterin = „V. AG“) aufkommen. Unabhängig davon ist auch nicht ersichtlich, wodurch der Klägerin diese Auszüge vor dem 03.07.2015 hätten bekannt sein können.

53

2. Die Klägerin hat des Weiteren einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Prozesszinsen auf die zuerkannte Hauptforderung von 5.961,81 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.03.2016 gemäß den §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Darüberhinausgehende Ansprüche auf die Zahlung von Verzugszinsen auf diese Forderung bestehen nicht.

54

Soweit die Klägerin Verzugszinsen auf die Hauptforderung seit dem 23.04.2015 geltend macht, handelt es sich hierbei um den Tag, an dem das Amtsgericht W. den Zuschlagsbeschluss erlassen hat. Die Voraussetzung eines Schuldnerverzugs gemäß § 286 BGB werden damit offensichtlich nicht herbeigeführt.

55

Die Beklagte ist auch nicht am 01.10.2015 in Verzug geraten durch die Zahlungsaufforderung der Klägerin vom 16.09.2015 verbunden mit einer Leistungsfrist bis zum 30.09.2015. Ein Schuldner gerät nach § 286 Abs. 1 BGB in Verzug, wenn er trotz Mahnung des Gläubigers, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, eine geschuldete Leistung nicht erbringt. Die von der Beklagten geschuldete „Leistung“, die in dem Ersatz des der Klägerin entgangenen Gewinns für die Monate Januar und Februar 2016 besteht, war im September 2015 noch nicht fällig. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist erst nach Ablauf der jeweiligen Zahlungsfrist der Miete bis zum 3. Werktag des jeweiligen Mietmonats entstanden (vgl. § 7 des Mietvertrags, Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 13.04.2016, Bl. 45 d.A.). Damit liegt eine Mahnung vor Fälligkeit der Leistung vor, die unwirksam ist (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage, § 286 BGB Rn 16).

56

Ein Verzug der Beklagten ist auch nicht nach der jeweiligen Fälligkeit des auf die Monate Januar und Februar entfallenden Teils der Hauptforderung gegenüber der Mieterin eingetreten. Weder liegt eine wirksame Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB noch liegen die Voraussetzungen für eine Entbehrlichkeit einer solchen Mahnung nach § 286 Abs. 2 BGB vor. Die von der Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 16.09.2015 übersandte Zahlungsaufforderung ist vor Fälligkeit erfolgt und damit wirkungslos (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage, § 286 BGB Rn 16). Eine Entbehrlichkeit nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ebenfalls nicht, da zwar für die Mietzahlung nicht aber für eine Schadensersatzforderung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt war. Sie ergibt sich auch nicht aus § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach ist eine Mahnung entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Eine solche Verweigerung der Beklagten vor Erhebung der Klage kann nicht festgestellt werden. Aus dem von der Klägerin eingereichten Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.01.2016 folgt vielmehr, dass noch im Januar 2017 die Parteien über die Möglichkeit einer gütlichen Einigung verhandelt haben (Anlage K 6, Bl. 9 R d.A.). Besondere Gründe, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Verzugseintritt i.S.d. § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.

57

3. Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz der vorprozessual entstandenen Rechtsanwaltskosten nach den §§ 280 Abs. 1 BGB, 154 ZVG, 249 Abs. 1 BGB besteht ebenfalls nur teilweise in Höhe von 571,44 €. Diese Rechtanwaltskosten, auf die sich die Schadensersatzpflicht auch bei Pflichtverletzungen aus gesetzlichen Schuldverhältnissen erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2015 - IX ZR 197/14, NJW 2015, S. 3447, Rn. 55), richten sich in der Höhe nach dem Anspruch, den die Klägerin berechtigterweise verlangen kann. Berechtigterweise kann die Klägerin eine streitwertbestimmende Hauptforderung von 5.961,81 € verlangen. Dieser Gegenstandswert führt zu vorprozessualen Rechtsanwaltsgebühren von 571,44 € (1,3 Geschäftsgebühr, zzgl. Auslagenpauschale und Umsatzsteuer).

58

Die Klägerin kann unabhängig davon, ob sie selbst bereits die entstandenen Rechtsanwaltsgebühren an ihren Prozessbevollmächtigten entrichtet hat, die Beklagte auf Geldersatz in Anspruch nehmen. Diese Möglichkeit wird ihr durch die Regelung des § 250 BGB eröffnet. Danach geht ein vorliegend etwaig bestehender Befreiungsanspruch in einen Geldanspruch über, wenn der Geschädigte dem Schädiger erfolglos eine Frist zur Herstellung gesetzt und erklärt hat, nach dem Ablauf der Frist die Herstellung abzulehnen. Hier hat die Klägerin durch das anwaltliche Schreiben vom 16.09.2017 (Anlage K 7, Bl. 10 R f. d.A.) die Beklagte zwar aufgefordert, sie von der Forderung ihres Prozessbevollmächtigten zu befreien. Dass sie diese Aufforderung mit einer Fristsetzung ohne grundsätzlich erforderliche Ablehnungserklärung verbunden hat, ist unerheblich, da die Fristsetzung entbehrlich ist. Das Erfordernis einer Fristsetzung entfällt, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Befreiung oder überhaupt jede Schadensersatzleistung verweigert, was auch in einem entsprechenden prozessualen Verhalten liegen kann (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2011 - III ZR 144/10, NJW-RR 2011, S. 910 f., Rn 22, m.w.N.). Da hier spätestens in dem Klageabweisungsantrag eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt, kann der Kläger - selbst er wenn ursprünglich nur berechtigt gewesen wäre, Freistellung zu verlangen - einen Zahlungsanspruch geltend machen.

59

4. Die Klägerin hat hinsichtlich dieser Nebenforderung einen Anspruch auf Prozesszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit dem 17.03.2016 (Tag nach Klagezustellung, PZU Bl. 30 R. d.A.) gemäß den §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Der geltend gemachte weitergehende Zinsanspruch der Klägerin ist unbegründet.

60

Soweit die Klägerin Zinsen seit Ablauf der mit dem anwaltlichen Schreiben vom 16.09.2015 gesetzten Zahlungsfrist bis zum 30.09.2015 beansprucht, ist nicht erkennbar, dass es sich zu diesem Zeitpunkt bei dem geltend gemachten Anspruch bereits um eine Geldschuld i.S.d. § 288 Abs. 1 S. 1 BGB gehandelt hat. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Klägerin, die zur Zahlung der vorprozessual entstandenen Rechtsanwaltsgebühren direkt an ihren Prozessbevollmächtigten aufgefordert hat, nur Freistellung von der Beklagte fordern konnte und gefordert hat. Eine Verzinsung eines nur auf Freistellung gerichteten Anspruchs kommt nicht in Betracht, da es sich um keine Geldschuld handelt. Auch die Voraussetzungen eines Verzuges der Klägerin gegenüber ihren Anwälten sind nicht dargelegt.

III.

61

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, S. 1, 2. Alt., 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen der § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

62

Der Streitwert war gemäß § 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 GKG § 3 ZPO nach dem Interesse des Klägers an der Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung unter Berücksichtigung der teilweisen Klagerücknahme mit dem am 16.03.2017 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz festzusetzen.

63

Eine Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 ZPO kam, da die Voraussetzungen der dort genannten Fälle nicht gegeben sind, nicht in Betracht.

 


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