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Niedersächsisches Finanzgericht 1. Senat, Urteil vom 06.09.2018, 1 K 307/16, ECLI:DE:FGNI:2018:0906.1K307.16.00

§ 79 Abs 1 S 1 BewG 1991, § 79 Abs 5 BewG 1991, § 42 Abs 4 Nr 4 BVO 2, § 75 Abs 1 Nr 4 BewG 1991

Verfahrensgang

nachgehend BFH, 26. August 2020, Az: II R 6/19, Urteil

Tatbestand

1

Streitig ist, ob Räume, die von einer GmbH für Bürozwecke genutzt werden, nach dem Mietspiegel für Gewerberaum zu bewerten sind.

2

Der Kläger besitzt ¾, die Klägerin ¼ des Eigentums an dem Grundstück A-Straße … in B. Das Grundstück war ursprünglich mit einem 1977 errichteten Einfamilienhaus bebaut. Auf den 1. Januar 1992 erfolgte (für eine Rechtsvorgängerin) eine Wertfortschreibung des Einheitswertes auf 71.400 DM, auf den 1. Januar 2004 und den 1. Januar 2008 eine Zurechnungsfortschreibung (nun auf die Kläger), wobei jeweils die Grundstücksart „Einfamilienhaus“ und der Einheitswert wie bisher blieben. Mit Mietvertrag vom 1. Juli 2007 mietete die C GmbH (GmbH), deren alleiniger Eigentümer und Geschäftsführer der Kläger ist, das komplette Dachgeschoss des Gebäudes … sowie drei PKW-Stellplätze. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den in der mündlichen Verhandlung überreichten Mietvertrag.

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Nachdem die Stadt B mitgeteilt hatte, sie habe am 14. November 2011 für die Baumaßnahme „Erweiterung eines Einfamilienwohnhauses (Ausbau des Dachgeschosses zu einer zweiten Wohneinheit mit Büroraumnutzung)“ eine Baugenehmigung erteilt, forderte der Beklagte die Kläger zur Abgabe einer Einheitswerterklärung auf.

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In ihrer am … 2014 eingereichten Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts gaben die Kläger an, die Dachgeschosswohnung sei bereits im Jahr 2005 bezugsfertig gewesen. Ihrer Erklärung fügten die Kläger eine Baubeschreibung vom … 2004 bei, in der für die Dachgeschossräume eine Büroraumnutzung mit einer Nettogrundfläche von 95,34 m² angegeben ist. Im „Nachweis der notwendigen Einstellplätze“ ist angegeben, „Anzahl der Beschäftigten = max. 3 Personen“ und „hiervon für Besucher: 20 %“. Die Kläger legten zudem eine Bauzeichnung vom … 2004 vor zu dem Bauvorhaben „Ausbau des Dachgeschosses zu einer zweiten Wohneinheit mit Büroraumnutzung“.

5

Mit einem Einheitswertbescheid vom … 2014 führte der Beklagte eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2010 durch, in der er einen Einheitswert in Höhe von 140.100 DM = 71.631 € feststellte. Dabei hatte er seiner Ermittlung für die Räume im Erdgeschoss 145 m² x 3,60 DM x 12 = 6.264 DM und für die Räume im Dachgeschoss 95 m² x 5,25 DM x 12 = 5.985 DM zu Grunde gelegt. Der Beklagte erläuterte, da das Dachgeschoss für Bürozwecke genutzt werde, sei es bei der Einheitsbewertung auch als Bürofläche zu erfassen.

6

Gegen diesen Bescheid legten die Kläger Einspruch ein. Für die neu hinzugekommenen Räume dürfe keine Jahresrohmiete in Höhe von 5,25 DM/m² angesetzt werden. Der Wert eines Objektes könne sich nicht aus der individuellen Nutzung des Mieters bestimmen. Die Benutzung der Wohnung zu Bürozwecken rechtfertige keinen höheren Einheitswert. Bei den Räumlichkeiten im Dachgeschoss handle es sich um eine Wohnung. Sie bestehe aus typischen Räumen wie Schlaf- und Wohnzimmer, Küche, Bäder, WC. Es handle sich nicht um typische Gewerberäume, die zum Beispiel über Schaufensterflächen, Spezialböden oder verwaltungstypische Einbauten, wie integrierte Kabelkanäle oder einen Serverraum, verfügten.

7

Mit Bescheid vom 4. Oktober 2016 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.

8

Das Finanzamt habe erstmals mit Abgabe der Erklärung im Jahr 2014 erfahren, dass die Baumaßnahme bereits im Jahr 2005 erfolgt sei. Wegen des Eintritts der Verjährung sei die Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2010 durchzuführen gewesen.

9

Da das Gebäude erst nach dem 1. Januar 1964 erbaut worden sei, bestimme sich die Höhe der Jahresrohmiete nach der üblichen Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt. Diese sei in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt worden sei, § 79 Abs. 2 Satz 2 Bewertungsgesetz (BewG). Eine Unterscheidung in Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung treffe das Gesetz nicht. Bei der Schätzung der üblichen Miete dürfe das Finanzamt auf einen für seinen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgreifen. Der Mietspiegel des Finanzamts Oldenburg unterscheide zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Die Unterscheidung in Wohn- und Geschäftsräume werde in Anlehnung an § 42 Abs. 4 Nr. 4 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz --Zweite Berechnungsverordnung-- in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (II. BV a.F.) getroffen. Dabei seien Geschäftsräume jene, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf Dauer anderen als Wohnzwecken zu dienen bestimmt seien und solchen Zwecken tatsächlich dienten. Auch Räume mit einer indifferenten baulichen Anlage, die in gleicher Weise für Wohnraum oder zu Gewerbezwecken nutzbar seien, könnten Geschäftsräume im Sinnen dieser Definition sein. Dafür sei jedoch erforderlich, dass diese in räumlicher, wirtschaftlicher und funktioneller Beziehung so von den Wohnräumen getrennt seien, dass sie nicht mit diesen als Einheit gesehen werden könnten. Die Geschäftsräume dürften keine Verbindung zu den Wohnräumen haben und müssten über einen selbstständigen Eingang verfügen. Vorliegend sei nach der baulichen Anlage eine klare Trennung gegeben. Dies ergebe sich bereits daraus, dass das Erdgeschoss zu Wohnzwecken fremdvermietet sei und das Dachgeschoss durch die eigene Firma des Klägers genutzt werde. Der Ansatz von jeweils unterschiedlichen Mietwerten für die beiden Etagen sei daher zutreffend.

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Im Klageverfahren tragen die Kläger weiter vor, das Dachgeschoss sei nicht von vorneherein als Bürofläche geplant und gestaltet gewesen. Der Dachausbau sei bereits ab 1988 kontinuierlich in Eigenleistung erfolgt und sei bis 1997 von zwei verschiedenen Parteien als Wohngemeinschaft bewohnt worden. Die ursprüngliche Planung des Dachgeschosses sei für die Nutzung durch eine Wohngemeinschaft konzipiert gewesen, woraus sich das Vorhandensein zweier gleichartig ausgestatteter Bäder mit Dusche und WC erkläre. Erst ab dem Jahr 2004 sei zunächst ein Teil des Dachgeschosses von der GmbH zur Nutzung als Büroraum mit Küche und Bad angemietet worden. Der Bauantrag sei nachträglich im Rahmen der Nutzung durch die GmbH erstellt worden.

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Soweit der Verfasser des Grundrisses eine Büroeinrichtung skizziert habe, sei dies nur beispielhaft erfolgt. Es bedeute nicht, dass die Nutzung nur und ausschließlich als Bürofläche vorgesehen gewesen sei. Nach einem eventuellen Auszug der GmbH seien die Räume im Dachgeschoss ohne jegliche Umbaumaßnahmen als Wohnung im vollem Umfang (insbesondere auch für Wohngemeinschaften) nutzbar. Der Entwurfsverfasser habe zudem „Ausbau des Dachgeschosses zu einer zweiten Wohneinheit mit Büroraumnutzung“ angegeben, woraus sich eindeutig ergebe, dass er nach wie vor von einer Wohneinheit ausgegangen sei.

12

Wie sich aus der festgestellten Grundstücksart Einfamilienhaus ergebe, handle es sich letztlich um Räume, die zu gewerblichen Zwecken mitgenutzt würden, wodurch die Eigenart als Einfamilienhaus aber nicht wesentlich beeinträchtigt werde. In der Anleitung im Ertragswertvordruck EW 2/03 führe die Finanzverwaltung zum Wohnungsbegriff selbst aus, dass ein häusliches Arbeitszimmer der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen sei. Tatsächlich nutze der Kläger die Räume so, wie andere Steuerpflichtige Arbeitszimmer nutzten. Die GmbH habe keine weiteren Angestellten. Besuche in den Räumlichkeiten der GmbH fänden nicht statt.

13

Bei der Berechnung des Einheitswertes werde ausweislich des Bescheides von zwei „Bauteilen“ ausgegangen. Baulich abgeschlossene Einheiten von Räumen lägen damit bewertungsrechtlich nicht vor.

14

Im Ergebnis dürfe eine untypische Nutzung eines Wirtschaftsguts nicht zu einer unzutreffenden Wertfeststellung führen. Der Ansatz der Räume im Dachgeschoss mit einer Jahresrohmiete für Gewerberaum würde zu einer Fehlbewertung führen, da für deren Vermietung als Gewerberaum das Hinzutreten weiterer Umstände erforderlich wäre, zum Beispiel umfangreiche Umbauten, die eine sinnvolle Büronutzung ermöglichen würden.

15

Soweit der Beklagte das BFH-Urteil vom 23. September 1977 III R 121/74 (BFHE 123, 516, BStBl II 1978, 87) anführe, könne dies nicht dahingehend ausgelegt werden, dass ausschließlich die Nutzung eines Gebäudes für die Höhe der üblichen Miete entscheidend sei. Vielmehr führe § 79 Abs. 2 BewG, auf den im Urteil Bezug genommen werde, aus, dass die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen sei, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt würde. Da es sich vorliegend nach Art und Ausstattung ausschließlich um Wohnraum handle, müsse dieser auch so bewertet werden.

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Die Kläger beantragen,

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den Einheitswertbescheid über die Wertfortschreibung auf den 1. Januar 2010 vom … dahingehend zu ändern, dass der Einheitswert auf 60.875 € herabgesetzt wird.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

20

In Ergänzung zu den Ausführungen im Einspruchsbescheid trägt er vor, das Grundstück sei zutreffend als Einfamilienhaus im Sinne des § 75 Abs. 1 Nr. 4 BewG bewertet. Ein Grundstück, das nur eine Wohnung enthalte, gelte auch bei gewerblicher/freiberuflicher Mitbenutzung als Einfamilienhaus, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiege und die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt werde, § 75 Abs. 5 Satz 4 BewG. Diese Fiktion diene der Einordnung des Grundstücks in eine Grundstücksart nach § 75 Abs. 1 BewG und habe Auswirkungen auf den Vervielfältiger und die Steuermesszahl. Einen Einfluss auf die Art des Mietwerts (gewerbliche Nutzung oder Wohnnutzung) habe diese Beurteilung jedoch nicht.

21

Innerhalb des Hauses bestünden zwei räumlich getrennte, abgeschlossene Einheiten, nämlich die Wohnung im Erdgeschoss und das Büro im Dachgeschoss. Die Bezeichnung von Erd- und Dachgeschoss im streitigen Bescheid als „Bauteile“ diene lediglich der Möglichkeit, verschiedene Baujahre (unter anderem bei Anbauten), Bauausführungen, Mietwerte o.ä. innerhalb eines Gebäudes zu unterscheiden. Eine Aussage über die bauliche Abgeschlossenheit werde dadurch nicht getroffen.

22

In seinen Urteilen vom 12. November 1986 II R 48/85 (BFHE 148, 76, BStBl II 1987, 104) und vom 22. Februar 1985 III R 78/81 (BFHE 142, 570, BStBl II 1985, 284) habe der BFH klargestellt, dass eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne nur vorliege, wenn die zu einer Wohnung zusammengefassten Räume auch tatsächlich Wohnzwecken dienten. Räume die tatsächlich gewerblich bzw. freiberuflich genutzt würden, könnten daher nicht wie Wohnraum bewertet werden.

23

Aus den eingereichten Grundrisszeichnungen sei ersichtlich, dass das Dachgeschoss von vorneherein als Bürofläche geplant und gestaltet worden sei. Das Vorhandensein von zwei identischen, nebeneinanderliegenden Toilettenräumen sei für eine Nutzung zu Wohnzwecken untypisch, eine vorgesehene Nutzung zu Wohnzwecken erscheine zweifelhaft. Eine sinnvolle Büronutzung sei nicht nur möglich, sie werde auch durchgeführt. Zwar habe die GmbH zunächst nur weniger Fläche angemietet, später habe sie ihre Nutzung aber auf die ganze Fläche von 95 m² erweitert. Dies sei nur so zu erklären, dass offenbar ein Bedarf nach mehr Fläche vorhanden gewesen sei.

24

Der Hinweis der Kläger, dass ein häusliches Arbeitszimmer nach dem Vordruck der Finanzverwaltung der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen sei, greife hier nicht. Ein im Wohnbereich gelegenes einzelnes Arbeitszimmer sei deshalb der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen, da es bewertungsrechtlich einen Raum darstelle, dem innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken eine dieser Nutzung nicht widersprechende Funktion zugewiesen sei (BFH-Urteil vom 9. November 1988 II R 61/87, BFHE 155, 128, BStBl II 1989, 135). Im Streitfall handle es sich jedoch um eine baulich abgeschlossene Einheit von Räumen, die ausschließlich freiberuflich genutzt würden.

25

In seinem Urteil vom 23. September 1977 III R 121/74 (BFHE 123, 516, BStBl II 1978, 87) habe der BFH klargestellt, dass für unterschiedliche Nutzungsarten jeweils Mieten geschätzt werden könnten, die sich auf Grundstücke bezögen, die lediglich eine Nutzungsart aufwiesen. Die Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils sei somit für die Höhe der üblichen Miete und damit für die festzustellenden Einheitswerte entscheidend.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

27

Die Höhe des fortgeschriebenen Einheitswertes ist nicht zu Lasten der Kläger unzutreffend.

28

1. Der Beklagte hat den Einheitswert zutreffend im Ertragswertverfahren berechnet.

29

1.1. Das Grundstück der Kläger ist bestandskräftig als Einfamilienhaus bewertet worden. Dies ist vorliegend auch zutreffend. Für die Einreihung eines Grundstücks mit nur einer Wohnung in die Grundstücksart Einfamilienhaus ist es ohne Bedeutung, ob sich die auf das Grundstück bezogene Mitbenutzung zu anderen als Wohnzwecken innerhalb der einen Wohnung des Einfamilienhauses oder in anderen Räumen vollzieht, die zu selbstständigen Einheiten innerhalb des Baukörpers zusammengefasst sind, ohne eine Wohnung zu sein (vgl. BFH-Urteil vom 12. November 1986 II R 48/85, BFHE 148, 76, BStBl II 1987, 104). Eine Wohnung im Sinne eines bewertungsrechtlichen Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses liegt nur dann vor, wenn die zu einer Wohnung zusammengefassten Räume auch tatsächlich Wohnzwecken dienen (vgl. BFH-Urteil vom 12. November 1986 II R 48/85, BFHE 148, 76, BStBl II 1987, 104).

30

1.2. Gemäß § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG ist der Einheitswert für Einfamilienhäuser grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu berechnen. Anhaltspunkte für die Anwendung des Sachwertverfahrens liegen nicht in dem Ausmaß vor, dass sich die Abkehr vom Ertragswertverfahren rechtfertigen ließe. Dies haben die Kläger auch nicht vorgetragen.

31

2. Der angesetzte Einheitswert ist nicht zu Lasten der Kläger unrichtig.

32

Bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren ist der Grundstückswert gemäß § 78 Satz 2 BewG durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete zu ermitteln und sodann ggf. nach Maßgabe der §§ 81 und 82 BewG zu ermäßigen und zu erhöhen.

33

Für die Bewertung maßgebliche Jahresrohmiete ist grundsätzlich das Entgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben (§ 79 Abs. 1 Satz 1 BewG). Bei Gebäuden, die am Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet waren, tritt an die Stelle der Jahresrohmiete die übliche Miete. Die übliche Miete ist gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde. Übliche Miete ist die nach der objektiven Beschaffenheit des Grundstücks und den gegebenen örtlichen Verhältnissen üblicherweise erzielbare Miete. Entscheidend sind dabei die Wertverhältnisse am 1. Januar 1964 (§ 79 Abs. 5 BewG). Scheitert eine derartige Schätzung daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, und fehlt es auch an der Möglichkeit, die übliche Miete aus den Mieten anderer Grundstücksgruppen abzuleiten, weil eine bestimmte Gruppe von Grundstücken mit anderen Grundstücksgruppen nicht oder nicht hinreichend vergleichbar ist, und stehen deshalb keine anderen Schätzungsgrundlagen zur Verfügung, darf das Finanzamt bei der Aufstellung der sog. Mietspiegel als letztes Hilfsmittel auf eine Rahmenmiete zurückgreifen, die auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten hergeleitet wird --sog. Kostenmiete, wobei ein Kostenfaktor von 7 v.H. zugrunde zu legen ist (vgl. BFH-Urteile vom 18. November 1998 II R 79/96, BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10; vom 4. März 1999 II R 106/97, BFHE 188, 425, BStBl II 1999, 519 und vom 13. Februar 2008 II R 72/06, BFH/NV 2008, 1123). Wurde bei der Festlegung des Mietspiegelwerts für bestimmte Grundstücksarten als letztes Hilfsmittel auf die Kostenmiete zurückgegriffen, weil andere Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung standen, ist bei der Feststellung des Einheitswerts für diese Grundstücksgruppen der so abgeleitete Mietspiegelwert maßgebend. Außergewöhnliche Umstände, die im Einzelfall zu einer abweichenden (niedrigeren) Kostenmiete führen --wie z.B. niedrigere Baukosten, günstigere Zinskonditionen oder geringere Unterhaltungskosten--, bleiben unberücksichtigt (vgl. BFH-Urteile vom 4. März 1999 II R 106/97, BFHE 188, 425, BStBl II 1999, 519 und vom 13. Februar 2008 II R 72/06, BFH/NV 2008, 1123).

34

2.1. Bei der Ertragswertermittlung hat der Beklagte daher zu Recht die Mietspiegelwerte zu Grunde gelegt. Im Streitfall sind vermietete vergleichbare ähnliche Objekte nicht vorhanden. Das Gebäude war am 1. Januar 1964 noch nicht errichtet.

35

2.2. Für die Räume im Erdgeschoss hat er zutreffend den „Mietspiegel für freifinanzierten, nicht preisgebundenen Wohnraum unter Berücksichtigung der BFH-Urteile vom 18. November 1998 und vom 3. März 1999“ verwendet. Zwar hat er fälschlicherweise einen Betrag von 3,60 DM/m² angesetzt, obwohl der zutreffende Wert 3,80 DM/m² gewesen wäre. Dieser Fehler des Beklagten hat sich jedoch zu Gunsten der Kläger ausgewirkt. Eine Korrektur unterbleibt aufgrund des im finanzgerichtlichen Verfahrens geltenden Verböserungsverbots (vgl. BFH-Urteil vom 26. November 1997 X R 146/94, BFH/NV 1998, 961).

36

2.3. Aus Sicht des Senates ist es auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte trotz der Einordnung des Objektes insgesamt als Einfamilienhaus die übliche Miete für die zu gewerblichen Zwecken vermieteten Räume nach den Mietspiegelwerten für gewerblich genutzte Räume angesetzt hat.

37

Diese Handhabung entspricht der im Urteil des BFH vom 7. Dezember 1973 III R 158/72 (BFHE 111, 264, BStBl II 1974, 195). Dort hatte der BFH einen abweichenden Ansatz der Miete für die zu Wohnzwecken eigengenutzten Räumen und der Miete für die eigengenutzten gewerblichen Räume nicht beanstandet. In der Literatur wird ebenfalls die Auffassung vertreten, soweit die Mietspiegel der Finanzverwaltung für gewerbliche Räume Mieten auswiesen, seien diese der Bewertung zugrunde zu legen (Mannek in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht § 79 BewG Rn. 99). Da es nach dem Grundkonzept des § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG auf die tatsächlich entrichtete Miete und dem zugrundeliegend auf die tatsächliche Nutzung ankommen soll, hält es der Senat für geboten, dass sich die unterschiedliche Nutzung auch im Ansatz unterschiedlicher Mieten wiederspiegelt.

38

2.3.1. Die Einordnung der Räume im Dachgeschoss als gewerblich genutzte Räume hält der Senat ebenfalls für zutreffend.

39

Es existieren zwar im Bereich des Beklagten unterschiedliche Mietspiegel für Wohnraum und für gewerblich genutzte Räume: Eine Definition, wann gewerblich genutzte Räume gegeben sind, enthält der Mietspiegel jedoch nicht. Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass die Einordnung in Anlehnung an die Einordnung bei § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV a.F. als „Geschäftsräume“ erfolgen kann, da diese Vorschrift gerade der Abgrenzung zwischen Wohnflächen und u.a. Gewerbeflächen dient. „Geschäftsräume“ sind nach der Definition in § 2 Geschäftsraummietengesetz vom 25. Juni 1952 solche Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung auf die Dauer anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind und solchen Zwecken dienen. Geschäftsräume können aber auch Räume mit einer indifferenten baulichen Anlage sein, also solche, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung sowohl für (frei-)berufliche bzw. gewerbliche Zwecke als auch für Wohnzwecke verwendet werden können (vgl. BVerwG-Urteil vom 29. November 1985 8 C 116/83, NJW-RR 1986, 635 und Heix in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand 126. Erg.-Lfg., Mai 1995, § 42 II BV Rn. 99). Solche Räume sind jedoch nur dann Geschäftsräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV a.F., wenn sie tatsächlich zu geschäftlichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden und vom Wohnbereich in ausreichender Weise getrennt sind. Dies ist der Fall, wenn sie in räumlicher, wirtschaftlicher und funktioneller Beziehung so von den Wohnräumen getrennt sind, dass sie nicht mit diesen als Einheit angesehen werden können. Dazu ist erforderlich, dass die Geschäftsräume keine Verbindung zu den Wohnräumen haben und einen selbstständigen Zugang besitzen (vgl. FG Köln, Urteil vom 18. August 1992 4 K 3856/89, EFG 1993, 504; Finanzgericht des Saarlandes, Urteil vom 4. März 2008 2 K 2146/04, EFG 2008, 1525 sowie Mannek in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht § 79 BewG Rn. 99). Eine eigene Einheit bilden geschäftlich genutzte Räume zum Beispiel auch aufgrund eines eigenen Zugangs von außen oder ihrer Lage in einem besonderen Stockwerk (vgl. Heix in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand 126. Erg.-Lfg., Mai 1995, § 42 II BV Rn. 99).

40

Vorliegend ist von indifferenten Räumen auszugehen. Das Vorhandensein von nebeneinanderliegenden, gleich großen Bäder spricht dafür, dass getrennte sanitäre Anlagen für Frauen und Männer geschaffen wurden, was für eine gewerbliche Nutzung typisch ist. Untypisch für eine gewerbliche Nutzung ist hingegen, dass beide Sanitärräume Platz für eine Dusche bieten, wodurch (gewerblich) nutzbare Fläche verschenkt wird. Allerdings sind zwei nebeneinanderliegenden, gleich großen Bäder auch bei einer Nutzung zu Wohnzwecken sehr ungewöhnlich, zumal nach dem vorliegenden Grundriss eine sinnvolle Teilung in zwei kleinere Wohnungen mit je eigenem Bad kaum möglich erscheint. Sonstige Merkmale, die für eine gewerbliche Nutzung sprechen, fehlen.

41

Da die Räume im Dachgeschoss aber einen selbstständigen Zugang besitzen und keine Verbindung zu den --von fremden Dritten genutzten-- Wohnräumen haben und auch tatsächlich für gewerbliche Zwecke vermietet sind, ist auch bei derartig indifferenten Räumen von Geschäftsräumen auszugehen.

42

2.3.2. Der Beklagte hat auch mit dem Abgreifen aus „IV./V. gute bis sehr gute Ausstattung für Büro Buchstabe c. = 5,25“ den zutreffenden Ansatz für im Jahr 2005 fertiggestellte Büroräume verwendet. Einwände dahingehend, dass ein anderer Wert aus dem Mietspiegel für gewerblich genutzte Räume angesetzt werden müsse, haben die Kläger nicht vorgetragen und ergeben sich auch nicht aus den Akten.

43

Die Klage konnte daher keinen Erfolg haben und war abzuweisen.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

 


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