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Rechtsprechung der niedersächsischen Justiz

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LG Aurich 2. Zivilkammer, Urteil vom 21.12.2012, 2 O 493/12, ECLI:DE:LGAURIC:2012:1221.2O493.12.0A

§ 133 BGB, § 157 BGB, § 551 Abs 3 BGB, § 578 Abs 2 BGB

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zur getrennten Anlage der von der Klägerin gezahlten Barkaution in Höhe von 10.500,00 EUR zzgl. 19% Umsatzsteuer, insgesamt 12.495,00 EUR, gemäß Untermietvertrag vom 20.04.2011 bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz sowie zum Nachweis der getrennten Anlage verpflichtet ist.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Mit Untermietvertrag vom 20.04.2011 (auszugsweise: Anlage K1) mietete die Klägerin von der Beklagten ein Ladenlokal in E. zum Betrieb eines Gewerbes. § 5 Ziffer 1 des Untermietvertrags sieht eine von der Klägerin zu zahlende Kaution in Höhe von 10.500 EUR zuzüglich Umsatzsteuer von 19% zur Absicherung ihrer Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag vor. Was mit der geleisteten Kaution zu geschehen hat, ist im schriftlichen Vertrag nicht ausdrücklich geregelt. Im Juli 2011 leistete die Klägerin die vertraglich vereinbarte Kaution an die Beklagte.

2

Dem daraufhin ab August 2011 wiederholt ausgesprochenen Ansinnen der Klägerin, die geleistete Barkaution gegen eine Kautionsbürgschaft in gleicher Höhe auszutauschen, verweigerte sich die Beklagte. Die inzwischen anwaltlich vertretene Klägerin ließ die Beklagte unter dem 02.01.2012 auffordern, binnen zwei Wochen nachzuweisen, dass die Mietsicherheit in der ihrer Auffassung nach erforderlichen Form auf einem dafür vorgesehenen Treuhandkonto angelegt ist. Sie kündigte an, andernfalls im Hinblick auf den laufenden Mietzins von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, bis der erforderliche Nachweis durch die Beklagte erbracht ist.

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Die Klägerin vertritt die Ansicht, die Beklagte sei auch in dem streitgegenständlichen Gewerbemietverhältnis verpflichtet, die Mietsicherheit getrennt von ihrem Geschäftsvermögen auf einem Treuhandkonto anzulegen. Das ergebe sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung nach dem Sinn und Zweck der Kaution im Hinblick auf das bestehende Risiko einer Insolvenz des Vermieters.

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Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass die Beklagte zur getrennten Anlage der von der Klägerin gezahlten Barkaution in Höhe von 10.500,00 EUR zzgl. 19% Umsatzsteuer, insgesamt 12.495,00 EUR, gemäß Untermietvertrag vom 20.04.2011 bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz sowie zum Nachweis der getrennten Anlage verpflichtet ist.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Rechtsauffassung, bei Gewerbemietverhältnissen bedürfe es einer ausdrücklichen rechtsgeschäftlichen Vereinbarung der Parteien, dass der Vermieter zur Anlage der Mietsicherheit auf einem Treuhandkonto verpflichtet sein soll. Ohne dies sei der Vermieter zu einem solchen Vorgehen rechtlich nicht verpflichtet. Das ergebe sich im Umkehrschluss aus der nur für Wohnraummietverhältnisse bestehenden gesetzlichen Regelung in § 551 Abs. 3 BGB, die eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers gegen eine vergleichbare Vermieterpflicht im Bereich der Gewerbemiete widerspiegele. Ihr Umgang mit der Barkaution sei daher rechtlich nicht zu beanstanden.

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Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den weiteren Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

11

Der Feststellungsantrag ist zulässig, insbesondere fehlt es der Klage nicht am erforderlichen rechtlichen Interesse der Klägerin im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin begehrt gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses, konkret dass die Beklagte zur getrennten Anlage der bereits geleisteten Barkaution zu bestimmten Zinskonditionen und zum Nachweis einer solchen getrennten Anlage verpflichtet ist. Da die Klägerin im Hinblick auf das Insolvenzrisiko, das ihr im Falle einer Vereinnahmung der Barkaution in das allgemeine Vermögen der Beklagten droht, ein rechtlich schützenswertes Interesse an der baldigen Feststellung dieser Pflicht hat, handelt es sich nicht lediglich um eine abstrakte Rechtsfrage, die nicht zum Gegenstand einer Feststellungsklage gemacht werden dürfte. Das Interesse der Klägerin an der begehrten Feststellung ergibt sich zum einen daraus, dass die Beklagte sich dem erbetenen Austausch der Barkaution gegen eine Kautionsbürgschaft bislang konsequent verweigert hat, weshalb es aus Sicht der Klägerin nicht auszuschließen ist, dass die Beklagte über die geleistete Sicherheit überhaupt nicht mehr verfügt. Zum anderen hat die Klägerin angedroht, ohne den Nachweis einer Anlage der geleisteten Kaution auf einem Treuhandkonto ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und den laufenden Mietzins einbehalten zu wollen (Anlage K7). Es droht daher eine Ausweitung des Streits der Parteien, der das gesamte Mietverhältnis in Mitleidenschaft zu ziehen droht.

II.

12

In der Sache ist dem Feststellungsbegehren nachzukommen, weil die Klägerin aufgrund ergänzender Vertragsauslegung einen Anspruch gegen die Beklagte darauf hat, dass die geleistete Barkaution von insgesamt 12.495,00 EUR bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt und ihr die (vom sonstigen Vermögen der Beklagten) getrennte Anlage nachgewiesen wird.

13

Die Rechtsfrage, ob ein gewerblicher Vermieter, dem eine vertraglich vereinbarte Barkaution gestellt wurde, zu einer getrennten Anlage auf einem Treuhandkonto verpflichtet ist, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt und wird in der Instanzenrechtsprechung bislang unterschiedlich beantwortet. Als gesichert kann jedenfalls gelten, dass die Vorschrift des § 551 Abs. 3 BGB, der den Zweck verfolgt, den Rückzahlungsanspruch des Mieters von Wohnraum im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters zu schützen, auf Gewerbemietverhältnisse weder direkt noch - mangels planwidriger Regelungslücke - analog anwendbar ist, weil § 578 Abs. 2 BGB keinen Verweis auf § 551 BGB enthält. Die Geschäftsraummiete kennt damit keine gesetzlichen Beschränkungen (vgl. OLG Brandenburg, NZM 2007, 402 zur Höhe der vereinbarten Kaution). Das besagt aber nichts darüber, ob der Vertrag nicht ergänzend in diesem Sinne auszulegen ist.

14

Die Kammer vertritt mit einem Teil der obergerichtlichen Rechtsprechung (OLG Frankfurt/Main, WuM 1989, 138 f. = ZMR 1990, 342 f.; KG, NZM 1999, 376 f. = NJW-RR 1999, 738; OLG Nürnberg, MDR 2006, 1100 f.) und Vertretern der Kommentarliteratur (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Leasing-, Miet- und Pachtrechts, 9. Auflage, Rn. 703; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 551 Rn. 19 und Rn. 35; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 551 Rn. 85) die Ansicht, dass eine treuhänderische Anlage der Barkaution nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung und insbesondere unter Berücksichtigung des Kautionszwecks für den Vermieter zum Schutz der Kaution gegen eine Vermieterinsolvenz verpflichtend ist. Es besteht hinsichtlich der Verwendung des Kautionsbetrages eine vertragliche Regelungslücke, die den Weg zu einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133; 157 BGB) eröffnet. In der vertraglichen Regelung der Kaution in § 5 des Untermietvertrags vom 20.04.2011 haben die Vertragsparteien die Handhabung der geschuldeten und wie hier geleisteten Barkaution nicht explizit geregelt.

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Schon der Begriff der Kaution im Sinne einer Mietsicherheit beinhaltet die unausgesprochene Erwartung der Vertragsparteien, dass es sich nicht um einen Betrag handelt, der dem Vermieter zur freien Verfügung überlassen werden soll, sondern um einen treuhänderisch gebundenen Betrag, der nur Sicherungszwecken dient und daher nicht Teil des Vermietervermögens werden soll, sondern wirtschaftlich weiterhin dem Mieter zuzuordnen ist (vgl. KG, a.a.O., bei juris Rn. 8). So verhält es sich auch hier. Nach § 5 Nr. 1 des Untermietvertrags dient die Kaution „als Sicherheit“ für die Erfüllung der Verbindlichkeiten der Klägerin aus dem Untermietvertrag. Nicht im Vertrag ausgesprochen, aber selbstverständlich ist - und wird von der Beklagten auch nicht in Abrede gestellt -, dass die Beklagte bei Eintritt der Voraussetzungen, also nach Beendigung des Untermietverhältnisses sowie nach Erfüllung aller vertraglichen Vereinbarungen durch die Klägerin und somit mit Wegfall des Sicherungszwecks, die Kaution zuzüglich Zinsen an die Klägerin zurückzuerstatten hat. Ein Zugriff der Beklagten auf die Kaution, die ihr als Vermieterin nur zur treuhänderischen Verwaltung überlassen wird, soll damit erkennbar erst im Verwertungsfall in Betracht kommen (vgl. OLG Nürnberg, a.a.O., bei juris Rn. 34).

16

Dies entspricht auch der erkennbaren Interessenlage der beteiligten Vertragsparteien. Wenn danach ein Zugriff des Vermieters erst in Verwertungsfall möglich sein soll, ist nicht nur ein Eigenverbrauch ausgeschlossen, sondern auch schon eine Überführung in das eigene Vermögen ohne erkennbare Trennung vom sonstigen, nicht durch Treuhandabreden mit dem Mieter gebundenen Vermögen des Vermieters (vgl. KG, a.a.O., bei juris Rn. 8). Ohne dies stünde nicht nur dem Vermieter selbst, sondern auch seinen Gläubigern der Zugriff auf die Kaution offen, wodurch sie im Insolvenzfall entwertet würde. Dass die Beklagte den Kautionsbetrag lediglich zur treuhänderischen Verwaltung erhalten sollte und schließlich erhalten hat, war beiden Parteien bei der Kautionsabrede in § 5 des Untermietvertrags bewusst. Dem Sicherungsinteresse des Vermieters ist bei dieser Ausgangslage bereits Genüge getan, wenn er die Zugriffsmöglichkeit auf den Kautionsbetrag erhält. Nicht erforderlich ist es hingegen, den Betrag vollständig in das Vermögen des Vermieters zu überführen. Dem steht das schützenswerte Interesse des Mieters gegenüber, einen Verlust der Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu verhindern, der jedoch einträte, wenn der Betrag vollständig in das Vermietervermögen überginge. Mit der Annahme einer treuhänderischen Verwaltung durch den Sicherungsnehmer wird daher den erkennbaren und berechtigten Interessen beider Teile am besten entsprochen (vgl. OLG Nürnberg, a.a.O., bei juris Rn. 34).

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Umgekehrt bedürfte es nach Treu und Glauben vielmehr einer ausdrücklichen Abrede, wenn dem Vermieter ein Eigenverbrauch der Kaution oder ihre Eingliederung in das eigene Vermögen, die gleichermaßen eine Rückzahlung und Verzinsung bei Wegfall des Sicherungszwecks generell zu gefährden geeignet sind, ausnahmsweise und abweichend von Wortlaut und Zweck einer Kaution gestattet werden sollten (vgl. KG, a.a.O., bei juris Rn. 8).

18

Auch zu einem Nachweis der getrennten Anlage ist die Beklagte nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung verpflichtet, Für das Wohnungsmietrecht ist anerkannt, dass der Mieter einen Anspruch auf Nachweis einer ordnungsgemäßen Anlage der Barkaution hat; solange ihm dieser Nachweis nicht erbracht wurde, hat er ein Zurückbehaltungsrecht sowohl hinsichtlich weiterer Raten der Mietkaution als auch an der Miete selbst (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 551 Rn. 19 m.w.N.). Da sich die Interessenlage der Beteiligten eines Gewerbemietverhältnisses nicht grundlegend von derjenigen eines Wohnungsmietverhältnisses unterscheidet, insbesondere der Mieter in beiden Fällen ein gleichermaßen schützenswertes Interesse daran hat, die getrennte Anlage durch den Vermieter nachgewiesen zu bekommen, hat auch der gewerbliche Vermieter und damit die Beklagte diesen Nachweis zu erbringen.

19

Die Gegenansicht (LG Bonn, NJW-RR 1997, 1099; LG Stuttgart, ZMR 1997, 472, Bub/Treier/v.Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 2008, Abschnitt III Rn. 790) stellt demgegenüber in einer nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigten Weise vorrangig darauf ab, dass der Gesetzgeber vermeintlich bewusst auf eine dem § 551 Abs. 3 BGB (bzw. § 550b Abs. 2 BGB a.F.) vergleichbare Regelung für das gewerbliche Mietrecht verzichtet habe. Der fehlende Verweis auf § 551 Abs. 3 BGB in § 578 Abs. 2 BGB belegt aber lediglich, dass der Gesetzgeber allein für den Mieter von Wohnraum Veranlassung gesehen hat, ihn durch eine zwingende, unabdingbare gesetzliche Regelung vor zu seinen Lasten abweichenden vertraglichen Vereinbarungen zu schützen, während er für gewerbliche Mietverhältnisse davon ausgegangen ist, dass im Allgemeinen eine ausgeglichene Verhandlungssituation besteht, die einen gesetzlichen Regelungsbedarf entfallen lässt. Ausgeschlossen ist eine ergänzende Vertragsauslegung, mit der eine in einem Gewerbemietvertrag bestehende Lücke interessengerecht in entsprechender Weise gefüllt wird, dadurch aber keineswegs. Die Tatsache, dass der Gesetzgeber keine zwingenden Schutzvorschriften zugunsten des gewerblichen Mieters für erforderlich gehalten hat, steht einer interessengerechten Vertragsauslegung nicht entgegen (OLG Nürnberg, a.a.O., bei juris Rn. 35).

20

Im Gegenteil bietet sich die zwingende gesetzliche Regelung für das Wohnungsmietrecht sogar als Vorlage für eine ergänzende Vertragsauslegung gewerblicher Mietverträge an, soweit die Interessenlage der Parteien vergleichbar ist. Das ist im Hinblick auf Schutzbedürfnis und Schutzwürdigkeit der Mieterseite auch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des jeweiligen Vermieters zu bejahen. Der gewerbliche Mieter bedarf in gleicher Weise und in gleichem Umfang wie ein Wohnungsmieter des Schutzes vor einer Insolvenz des Vermieters. Die praktische Erfahrung lehrt, dass die typischen Vermieter gewerblich genutzter Räumlichkeiten keineswegs seltener in Insolvenz fallen als der typische Vermieter von Wohnraum. In beiden Fällen bedarf der Mieter gleichermaßen des Schutzes vor dem Verlust seiner Mietkaution. Es ist nicht ersichtlich, warum allein dem Vermieter gewerblicher Räumlichkeiten eine Überführung der Mietkaution in sein allgemeines Vermögen gestattet werden sollte, die dem Vermieter von Wohnraum von Gesetzes wegen untersagt ist.

21

Mit dieser Auslegung wird schließlich die höchstrichterliche Rechtsprechung, die auch schon die Verzinsungspflicht des gewerblichen Vermieters zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz aus einer ergänzenden Vertragsauslegung abgeleitet hat, sofern der Vertrag keine abweichende Regelung vorsieht (BGHZ 127, 138-146 = NJW 1994, 3287 f., in Fortführung von BGHZ 84, 345-351), konsequent fortgeführt.

22

Der Verweis der Beklagten auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.04.2008 in dem Verfahren 5 StR 354/07, in der ausgeführt werde, dass eine gesetzlich begründete Vermögensbetreuungspflicht bei Gewerberaummietverhältnissen nicht in Betracht komme, trägt im vorliegenden Zusammenhang nicht. Es handelt sich um eine grundlegend andere Fragestellung zum Straftatbestand der Untreue, bei der der Aspekt einer ergänzenden Vertragsauslegung von vornherein nicht in Rede stand. Auch unter dem von Beklagtenseite angesprochenen Gesichtspunkt der Einheitlichkeit der Rechtsordnung lassen sich aus der Entscheidung des Strafsenats daher keine Schlüsse für die hier zu entscheidende Frage ziehen.

23

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1; 709 Satz 1 und 2 ZPO.

24

Der Streitwert wird auf bis 13.000,00 EUR festgesetzt.

 


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